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Louer en Meublé Non Professionnel

La location meublée correspond à la mise à disposition d’un bien meublé.

Afin de vous offrir un confort de gestion, et notamment un gain de temps, le bien meublé en question sera intégré dans une résidence services et sa mise en location sera alors gérée par un professionnel (appelé aussi gestionnaire ou exploitant).

Quels sont les avantages ?

Un rendement performant

Une revenu protégé de l'inflation

Un confort de gestion

Un statut transmissible dans l'hypothèse d'une revente

Des revenus largement défiscalisés

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

• L’investisseur doit être une personne physique ou morale acquérant un actif immobilier.

• Il s’engage à louer meublé un logement (neuf ou ancien) à une personne physique ou morale.

• Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers).

Quid du dispositif Censi-Bouvard ?

C'est un cas particulier du LMNP qui concerne les résidences de services comme notamment les résidences d'étudiants ou les maisons de retraite.

La réduction d’impôts est alors égale à 11 % du prix de revient de l’investissement HT et est étalée linéairement sur 9 ans (Dans la limite de 300 000 € d’acquisitions annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements).

 

Comment s'applique la TVA ?

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d’une Résidence de Tourisme Classée ou d’une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d’assujettissement des loyers à la TVA définies par l’article 261-D-4, l’application de la TVA à 7 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition…)

Quelles sont les modalités d'amortissement ?

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :

• le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.

• les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Comment ça se passe quand il y a du déficit ?

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (sur 10 ans) sur les revenus issus de la location meublée exercée à titre non professionnel.

Comment sont taxées les plus-values ?

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

Que se passe-t-il en cas de revente ?

Le statut de loueur en meublé s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d’être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

 

Comment obtenir un financement ?

Le financement est certaiement LE point le plus sensible dans votre projet d'investissement  immobilier. En effet le succès de votre demande dépend de votre capacité d'épargne mais aussi, et surtout, de la solidité de votre projet.

L’investissement locatif se finance, en grande partie, grâce aux revenus locatifs perçus. Un apport faible ne doit donc pas être un frein à votre financement.

Selon vos objectifs, il peut même être pertinent de le faire financer à 100% afin d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs par possibilité de déduire les intérêts d'emprunt (déficit foncier).

 

Comment investir dans l'immobilier locatif ?

La pierre est une valeur sûre depuis la nuit des temps. A condition d’acquérir un bien qui correspond à votre besoin, à votre budget, et aussi à votre fiscalité !

JLS Conseil est là pour vous établir un conseil sur mesure adapté a votre évolution. Mais nos compétences et nos partenariats sont aussi à votre service que se soit pour rechercher et acheter le logement de vos rêves. Mais aussi pour vous aider à vendre au plus vite et dans les meilleures conditions du marché votre bien, en vous proposant les solutions du "Home Staging".

Mais c'est aussi vous conseiller sur les investissements d'équipements de votre logement qui vous permettront des économies d'énergie mais aussi des aides fiscales !Un grand choix d’investissements défiscalisant possibles

L'investissement locatif demeure aujourd'hui un placement performant privilégié par les français. La série de mesures de défiscalisation, mise en place par le gouvernement, permet aux investisseurs de financer leur bien en partie grâce aux réductions d'impôts accordées et aux loyers perçus.

Depuis 2013 de nouvelles incitations fiscales mises en place comme la loi Duflot et d'autres dispositifs très précieux en matière de défiscalisation tels que le statut de Loueur Meublé ou la loi Censi-Bouvard (investissement en résidences avec services : résidences pour étudiants, résidences Séniors ou encore résidences affaires) ont été pérennisés.

DÉCOUVREZ LE DISPOSITIF ADAPTÉ À VOS BESOINS ET À VOS OBJECTIFS

Etape essentielle de tout investissement, la définition de vos objectifs doit attirer toute votre attention. Il convient de définir pourquoi vous souhaitez investir dans l'immobilier :

  • Protéger vos proches

  • Se constituer des revenus complémentaires

  • Transmettre du patrimoine

  • Faire fructifier un capital

  • Réduire vos impôts

  • Préparer votre avenir

  • Préparer votre retraite

Les réponses à ces questions vous permettront d'orienter votre choix vers un investissement adapté à vos besoins.

Votre conseiller vous guidera dans votre projet patrimonial.

 

Tout savoir sur le dispositif Pinel

Aujourd'hui le dispositif Pinel offre une réelle opportunité aux investisseurs en matière fiscale et patrimoniale en Franche-comté, et il est toujours plus rassurant d'investir à proximité de son lieu d'habitation pour des raisons évidentes de contrôle et de sécurisation. L'exploitation du dispositif Pinel en Franche-comté requiert une réelle expertise du marché local et une maîtrise des procédures pour l'optimiser. L'accompagnement d'un professionnel indépendant dans cette démarche est indispensable pour réussir votre opération.

Définition

 
Issu du nom de la ministre du logement Sylvia Pinel, ministre du Logement, le dispositif Pinel correspondant à une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif. A noter qu'elle autorise la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants si ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal des investisseurs.

A qui s'adresse la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel s'adresse à tout particulier ou SCPI souhaitant réaliser un investissement locatif.

Quelles sont les réductions fiscales ?

Le taux de réduction de l'IR n'est pas le même selon la durée de répartition choisie. Elle est de :

12% du prix d'achat sur 6 ans

18% du prix d'achat sur 9 ans

21% du prix d'achat sur 12 ans

Le montant de l'investissement total ne doit pas dépasser 300 000 € par an (sur 1 ou 2 biens maximum) et le plafond au m² est de 5 500 €. A noter qu'elle entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.

Jusqu'à quand dure ce dispositif ?

La loi Pinel est conduite jusqu'en 2017.

Quelles sont les conditions à respecter pour un particulier ?

L'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans.

Un niveau de performance énergétique est exigé : les logements doivent respecter la réglementation thermique RT 2012 ou avoir obtenu le label BBC.

Les logements doivent être situés dans des zones où la demande locative est supérieure à l'offre (zones dites tendues). En Franche-comté, seule la ville de Besançon est donc concernée par cette mesure.

Le niveau de ressources des locataires ne doit pas être supérieur à un certain plafond.
Les loyers appliqués doivent respecter le plafond déterminé chaque année selon un barème de base qui varie chaque année. Pour Besançon, il est de 8,69 euros du mètre carré en cette année 2015, auquel s'ajoute un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/la surface habitable du logement et la moitié de la surface des annexes)

Quelles sont les conditions à respecter pour une SCPI ?

Les SCPI sont éligibles à la loi Pinel dans la mesure où 95% de la souscription est investie dans le cadre de ces logements. La réduction d'impôt dont ils bénéficient porte sur 100% du montant de la souscription, elle est égale à 12%, 18% ou 21% dans la limite de 300 000 €.

Les investisseurs peuvent à la fois souscrire des parts de SCPI et faire l'acquisition de 2 logements maximum, la base de calcul de la réduction est alors plafonnée à 300 000 € par an.

Pourquoi l'état nous fait-il ce cadeau ?

La France souffre cruellement d'un manque de logement locatif. L'objectif du dispositif Pinel est donc d'inciter à l'investissement des contribuables dans l'immobilier neuf ou en état futur d'achèvement, ou bien à modifier la destination d'un local pour en faire un logement. Il a pour but de soutenir l'investissement dans l'immobilier locatif, la construction de logements dans des zones dites "tendues" (c'est-à-dire où la demande excède l'offre) et de proposer une offre de logements intermédiaires pour les ménages n'ayant pas accès au logement social et qui rencontrent des difficultés à trouver des logements sur le marché libre.

Quelle est l'utilité de solliciter un conseiller patrimonial ?

  • Vous expliquer Les détails des différents dispositifs fiscaux,

  • Estimer avec vous le montant à investir afin de respecter votre capacité d'épargne

  • Analyser avec vous le dispositif optimal en fonction de vos objectifs et de votre situation fiscale.

  • Vous accompagner pour analyser les conditions d'application de la loi Pinel

  • Vous proposer des programmes immobiliers de qualité dans des zones éligibles

  • réaliser un montage financier optimale

  • Vous accompagner chaque année au moment de votre déclaration fiscale

 

A chaque situation sa solution sur-mesure

Les clients comme les investisseurs institutionnels ont un besoin croissant de solutions individuelles et sur mesure. Cela correspond  à notre philosophie : élaborer au moment où il le faut des solutions adaptées à vos souhaits et à vos besoins. Dans cette optique, notre philosophie consiste à exercer l'activité de conseil en patrimoine de manière indépendante et globale.

 
 

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Compétence

La compétence et le savoir-faire figurent au rang le plus élevé de leur domaine de spécialisation respectif. Qu'il s'agisse de financement ou d'investissement, nous mettons à votre disposition la compétence la plus élevée en matière de patrimoine.

Indépendance

Totalement indépendant des banques et d'autres prestataires de services d'investissement, nous ne recommandons des actions que pour les solutions dont nous avons une connaissance éprouvée et appropriées aux objectifs de nos clients.

Personnalisation

Des solutions patrimoniales faites sur mesure sont en harmonie avec une prise en charge de la clientèle qui allie le sérieux et la prévention de leurs désirs et de leurs besoins. Nous sommes le conseiller personnel en patrimoine de nos clients.